Те времена, когда россияне пренебрегали возможностью покупки недвижимости за рубежом в кредит, прошли. Однако банковское финансирование в европейских странах сегодня становится все менее доступным ввиду всеобщего финансового кризиса. Наши банки-партнеры выдают кредиты российским покупателям и в этих условиях, сумма кредита составляет при этом 60%-80% от банковской оценки недвижимости, а срок займа от 15 до 25 лет в зависимости от возраста клиента в момент обращения. Большинство банков в качестве основы для расчета ставки используют финансовый индекс EURIBOR - годовой процентный показатель внутренних депозитных обменов между 64 основными банками зоны евро. В последнее время наблюдался активный спад ставки, всего пару месяцев назад она составила отметку в 1,25%, ожидается, что в ближайшие месяцы ставка будет продолжать снижаться.
Формулы расчета ставок выглядят следующим образом: EURIBOR + 1% или 1,5%. Как правило, банки пересчитывают выплаты по кредитам в зависимости от колебаний индексов каждые 6–12 месяцев. С учетом сегодняшнего уровня индексов, средний размер ежемесячных выплат при сумме кредита в 100.000 евро, в первый год составит около 750 евро. За открытие кредитной линии банк берет комиссию в 1–1,5% от суммы кредита, также существует штраф в 1% при полном досрочном погашении кредита, однако при частичном досрочном погашении санкций обычно не предусматривается. Это все стандарт, который отнюдь не исключает возможности получить финансирование на более интересных условиях. Если дополнительные расходы на оформление сделки без кредита составляют приблизительно 10% от цены, то при заключении сделки и оформлении ипотечного кредита, эти расходы вырастут до 11 %. Сам процесс получения ипотечного кредита достаточно прост, а список документов невелик. Однако негласно учитывается и фактор личных связей и длительных отношений банка с риэлтером, который приводит клиента. Банки не рассматривают прошений о выдаче кредита без указания определенного объекта, поэтому клиент сначала выбирает понравившийся объект, и только затем обращается в испанский банк, который оценивает жилье и платежеспособность заемщика, и принимает решение о выдаче кредита. Для получения стандартного кредита российскому покупателю достаточно иметь:
Загранпаспорт с визой (при необходимости подать и подписать все необходимые документы может и агент клиента по доверенности); Справку о доходах, должным образом переведенную на испанский язык и заверенную консульским учреждением или официальным переводчиком (при этом ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать 20% ежемесячного совокупного дохода) Выписку по счетам и письмо из любого российского или европейского банка о благонадежности и платежеспособности клиента Справку НДФЛ Свидетельства о собственнсти недвижимости в России или зарубежом (на усмотрение клиента) Справку об отсутствии кредитных обязательств в России
Как правило, у банка уходит около двух недель на то, чтобы дать ответ клиенту относительно возможности и суммы финансирования. Затем покупатель открывает счет в банке и выплачивает первоначальный взнос за квартиру или дом на счет адвоката продавца или риэлторской компании. После этого при оплате полной суммы сделки в нотариальной конторе подписывается Escritura Pública de Compra Venta (эскритура) – официальный документ о владении недвижимостью, который затем передается в банк, для последующей регистрации в кадастре Registro de Propiedad. Оригинал эскритуры покупатель получает по завершении всех формальностей вместе с выпиской о сопутствующих затратах. Кредитный договор с банком подписывается также у нотариуса, и его регистрация ничем не отличается от регистрации купчей. Операции с недвижимостью под залогом ничем не отличаются от обычной купли-продажи. Новый покупатель может переписать на себя оставшийся кредит, в этом случае продавец не несет дополнительных расходов. Если же клиент отказывается от существующего кредита, то банк взимает с продавца штраф в 1% от суммы погашения.
Стоит напомнить, что при продаже недвижимости нерезидентом удерживается 3% от ее декларированной стоимости (до 1 января 2007 года эта цифра составляла 5%) для проверки выполнения всех фискальных обязательств за время владения недвижимостью. Если владелец четко и своевременно совершал все выплаты, то через год-два он имеет право на получение 90-95% суммы, удержанной при продаже. Выплаты по кредиту и текущие расходы по содержанию недвижимости можно частично компенсировать за счет сезонной сдачи своей собственности в аренду.
